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2017年12月15日 星期五
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問與答FAQ
*印花稅*使用牌照稅*地價稅*娛樂稅
*土地增值稅*房屋稅*契稅*特別稅
*納稅者權利保護法
1.
問:農地開放自由買賣,任何自然人都可承買,老張也夢想成真的買了1筆,原先與家人過著農耕生活,享受田園之樂,但是目前兒子將其改作臨時汽車修理場使用,聽鄰長說「農地一定要作農業使用,不然會被處罰,」詢問現在及時恢復作農業使用,還來得及嗎? 
答:按照新修正土地稅法第39條之2第1項規定「作農業使用之農業用地,移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。」其先決條件就是要使承受的這筆農地一定要作農業使用,買的當時,有作農業使用所以稅是暫時不課徵,但並不表示這筆稅款就這麼「免」了。因為在同條文第2項又規定「前項不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內,曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用,或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時,於再移轉時應課徵土地增值稅。」
所以,老張有一次反省機會,及時趕緊恢復作農業使用,否則,會因小失大,屆時因違反區域計畫法或都市計畫法,不但會被裁罰6萬元以上30萬元以下罰鍰,並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀,不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者,得按次處罰,並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施,再移轉時還要被課徵土地增值稅,實在不划算。 

2.
問:老李欲出售1筆農地給老孫,朋友告訴他「農地買賣可以不用繳納土地增值稅」,詢問該如何辦理呢? 
答:自89年1月6日土地稅法第39條之2第1項修正,作農業使用之農業用地,移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。依這項規定申請不課徵土地增值稅時,應由權利人及義務人於申報土地移轉現值時,於土地現值申報書註明農業用地字樣提出申請;其未註明者,得於土地增值稅繳納期間屆滿前補行申請,逾期不得申請不課徵土地增值稅。故而,農業用地移轉申請不課徵,必須為「作農業使用之農業用地」,並檢附農業主管機關核發之「農業用地作農業使用證明書」,稅捐稽徵機關才會核准。
另作農業使用之農業用地,於89年1月28日修正施行後第1次移轉或申請不課徵再移轉,依法應課徵土地增值稅時,可墊高原規定地價至89年1月之公告土地現值,須檢附證件如下:
1. 檢附該土地為農業用地之相關證明文件。
2. 除前項證明文件外,其他文件同一般申報案件(買賣契約書、雙方身分證明文件及土地權狀….等)。
3. 並由當事人於土 地移轉現值申報書註明「本筆土地於89年1月28日土地稅法修正公布生效時為作農業使用之農業用地,請依修正生效當期公告土地現值為原地價課徵土地增值稅」。
 

3.
問: 章君擁有1棟3層樓房的自用住宅用地,除騎樓10平方公尺外,其中能明確劃分之第1樓層有30平方公尺開設通訊行,另30平方公尺,及第2、3樓層面積各為70平方公尺均供自用住宅用地使用,全部建物面積合計210平方公尺,本筆土地面積係132平方公尺,請問章君有多少土地面積可享受按自用住宅用地優惠稅率10%課徵土地增值稅? 
答:依據財政部89年3月14日台財稅第0890450770號函附會議紀錄會商結論及90年6月21日台財稅第0900453097號函釋,針對1樓主建物部分供營業及自用住宅使用者,附屬之騎樓部分應併1樓使用面積計算,就所占土地面積比例核課土地增值稅。
故而章君可依實際使用情形比例核算,本案為例,非自用用宅面積為1樓營業用加騎樓比例核算後之非自住面積(30+10*30/60=35)為35平方公尺,自用住宅面積即為(210-35=175)175平方公尺,核准自用住宅之比例為83.33%,與本筆土地面積132平方公尺相乘,即得可享受自用住宅用地優惠稅率之面積為110平方公尺。 

4.
問:王君於105年10月1日辦妥出售自用住宅用地移轉登記,申報移轉現值總價120萬元,課徵土地增值稅25萬元,復於106年9月25日訂約,同年10月15日申報移轉重購自用住宅用地乙筆,申報移轉現值110萬元,請問蔣君是否符合重購退稅要件?可申請退稅若干? 
答:按土地稅法第35條規定,重購退稅必須符合「2年內買、賣」之適用:這「賣」的時間,是以「完成移轉登記或是領取補償地價之日」為準,而「買」的時間,就是以新購土地之「立約日」、或是超過訂約日30日始申報土地移轉之「申報日」為準,予以計算。本案新購土地係於法定期間內申報土地增值稅,則以立約日104年9月25日為計算基準,准予辦理重購退稅,至其退稅額說明如下:
1、先決定不足支付新購土地地價之數額:新購土地申報移轉現值減(出售土地申報移轉現值減土地增值稅)等於不足支付價款數【1,100,000-(1,200,000-250,000)=150,000】。
2、蔣君僅可申請退還土地增值稅15萬元。
3、假設新購土地申報移轉現值為125萬元,則不足額為30萬,已繳納之土地增值稅25萬元可全部申請退還【1,250,000-(1,200,000-250,000)=300,000】。
4、假設新購土地申報移轉現值為80萬元,則不足額為負數,已繳納之土地增值稅,不得申請退還【800,000-(1,200,000-250,000)=-150,000】。
另蔣君於申辦重購退稅後,應注意不要違反土地稅法第37條規定,於重購後5年內再行移轉或改變用途,否則將追繳原退還之稅款。 

5.
問:某鄉鎮農會來電詢問,其辦理信用貸款抵押之農地,經法院拍賣後,是否可由債權人代位申請農地不課徵土地增值稅? 
答:依據財政部89年5月30日台財稅字第0890453884號及90年8月13日台財稅第0900455007號函釋「查民法第242條有關債權人行使代位權,係單純為保障債權人的權利,但是土地稅法第39條之2於89年1月6日修正,農業用地由免稅改為不課徵後,其實質效果,僅係延緩課徵,而非就該次移轉階段已產生之土地漲價利益予以免除。是以,申請不課徵土地增值稅後,將加重取得土地所有權人再次移轉時土地增值稅之負擔。」
綜上,法院拍賣之農業用地,於稅法中明文規定僅有土地權利人及義務人有權提出申請不課徵的請求,因此在法院拍賣農地之案件中,農會等金融機構自不得引用民法,要求行使代位權申請不課徵土地增值稅,用以收回債權減少呆帳。  

6.
問:林君所有1筆位於區域計畫法之道路用地想要出售,土地增值稅是否可享有免稅之適用? 
答:依都市計畫法指定之公共設施保留地於未徵收以前移轉,依法享有免徵土地增值稅優惠,但非屬都市計畫法內之公共設施保留地移轉,則不適用此項免稅規定;李四所持有之這筆土地既非屬都市計畫法內之公共設施保留地,即無免稅之優惠。所稱都市計畫法指定之公共設施保留地有幾項必備要件:
一、確為公共設施保留地。
二、將由政府以徵收或區段徵收方式取得,或未明文規定取得方式者。
三、無都市計畫法第30條規定核准由私人或團體投資興辦等各種事項。(土地稅法第39條第2項規定)  

7.
問:王二聽說土地贈與給妻子,可以不用繳納土地增值稅,真的嗎?那要怎樣辦理申報手續呢? 
答:土地稅法第28條之2第1項條文關於配偶相互贈與土地不課徵土地增值稅之規定,業於93年1月14日經總統公布修正為「得申請不課徵土地增值稅」,並自同月16日起生效。針對該條文修正前後應如何適用新舊法規情事,財政部在93年1月30日台財稅字第0930450131號發布行政解釋令「…自1月16日起配偶相互贈與土地之案件,不論是否申請不課徵土地增值稅,均須向主管稽徵機關申報土地移轉現值;但於生效日之前(不含生效當日)訂約,並於訂約之日起30日內向地政機關申請辦理移轉登記者,則無須提出申報。」依上述條文規定申請不課徵土地增值稅者,於申報土地移轉現值時,應檢附有關證明文件(現值申報書、契約書、戶籍資料…等),並於土地現值申報書註明「配偶相互贈與」字樣提出申請,俾據以審核不課徵土地增值稅之規定;其未申請不課徵土地增值稅者,則應依法課徵土地增值稅。 

8.
問:曾君於106年5月24日將其所有座落○○鄉○○段2號土地(非屬房屋坐落基地)合併至同段一號土地(屬房屋坐落基地),並於2天後申報買賣移轉現值申報,詢問是否可按自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅?(財政部79年10月13日台財稅第790292898號) 
答:依據土地稅法第34條規定,土地所有權人於出售前1年內無出租或營業,其自用住宅用地面積都市土地未超過3公畝部分,非都市土地未超過7公畝部分,可以適用優惠稅率10%課徵土地增值稅,但如本案2號土地係房屋建造後才合併,且合併前非屬基地坐落土地者,則仍需按一般稅率課徵土地增值稅,而自始即為基地坐落之一號土地,仍有自用住宅用地優惠稅率之適用。 

9.
問:陳女士詢問其於花蓮縣及台東縣各有1棟符合自用住宅用地要同時出售,需如何辦理土地移轉現值申報手續,才可節省納稅荷包?(財政部90年3月23日台財稅第0900451813號及72年11月16日台財稅第38135號) 
答:同一土地所有權人,持有多處自用住宅用地同日訂約並同日申報者,如果合計面積不超過都市土地3公畝或非都市土地7公畝部分,則可視為「一次」出售,按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅;另若是跨縣市土地同時出售,則可由土地所有權人選擇在花蓮縣或台東縣任一土地所在地之地方稅稽徵機關統一辦理土地現值申報。
地方稅稽徵機關收件後,應於土地現值申報書加註收件日期章戳,並隨即以傳真方式先將申報書傳送至其他轄區之稽徵機關,翌日再將申報書及相關資料以雙掛號方式郵寄其他地方稅稽徵機關辦理。故而,「便民大步走、報稅免跨縣」,陳女士所持有之自用住宅用地只要是同日訂約並擇一地方稅稽徵機關辦理申報送件,即可免除舟車勞頓,享受自用住宅用地10%優惠稅率課徵土地增值稅。  

:::更新日期:2017-08-17  今日日期:2017-12-15  線上人數:5  今日人數:41  累積人數:79891130 資訊安全政策 | 隱私權保護政策 | 版權宣告 | 回上方
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